Zwrot kaucji za wynajem mieszkania – Wzór
Spis treści:
Kaucja to jeden z najważniejszych elementów umowy najmu mieszkania. Zabezpiecza interesy wynajmującego, ale jednocześnie chroni najemcę, który ma prawo do jej zwrotu po zakończeniu umowy. W praktyce to właśnie rozliczenie i zwrot kaucji jest najczęściej źródłem sporów pomiędzy stronami.
Czym jest kaucja i co zabezpiecza?
Kaucja jest formą zabezpieczenia dla wynajmującego. Jej wysokość i zasady zwrotu reguluje ustawa o ochronie praw lokatorów oraz Kodeks cywilny. Zgodnie z prawem kaucja może wynosić maksymalnie 12-krotność miesięcznego czynszu, choć w praktyce najczęściej odpowiada wysokości od 1 do 3 czynszów.
Środki z kaucji mogą być przeznaczone na:
- pokrycie zaległego czynszu lub opłat za media,
- naprawę szkód wyrządzonych w lokalu przez najemcę,
- wykonanie drobnych remontów i konserwacji, które należą do obowiązków najemcy,
- pokrycie kosztów odszkodowania za bezumowne korzystanie z mieszkania (gdy lokator nie opuści lokalu po wygaśnięciu umowy).
Zwrot kaucji – termin
Zgodnie z art. 6 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów:
„Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu.”
Oznacza to, że właściciel mieszkania ma maksymalnie 1 miesiąc na rozliczenie kaucji i jej zwrot – w całości lub w części (jeśli dokonał potrąceń).
Jak prawidłowo potrącić należności z kaucji?
Wynajmujący nie może dowolnie zatrzymać kaucji. Aby dokonać potrącenia musi:
- Udokumentować należności – np. przedstawić rachunki za media, faktury za naprawy lub protokół szkód.
- Wskazać podstawę prawną i wyliczenie kwoty – najemca ma prawo wiedzieć, jakie koszty zostały pokryte z kaucji.
- Złożyć oświadczenie o potrąceniu – najlepiej w formie pisemnej (protokół zdania lokalu, mail, pismo).
Co ważne, zgodnie z orzecznictwem sądowym, oświadczenie o potrąceniu może być również dorozumiane, ale dla celów dowodowych najlepiej stosować formę pisemną.
Przedawnienie roszczeń o zwrot kaucji
Najemca może dochodzić zwrotu kaucji przez 6 lat od zakończenia najmu (dla osób fizycznych) lub przez 3 lata, jeśli najem dotyczył lokalu używanego do działalności gospodarczej.
Waloryzacja kaucji
Kaucja podlega waloryzacji. Oznacza to, że jeśli w czasie trwania najmu czynsz wzrósł, zwracana kwota również powinna być proporcjonalnie wyższa. Dzięki temu najemca odzyskuje równowartość kaucji odpowiadającą aktualnej wysokości czynszu.
Przykłady rozliczenia kaucji
1. Zużyte sprzęty
Najemca opuścił mieszkanie po 5 latach. Właściciel potrącił koszty wymiany zużytej umywalki i baterii łazienkowej. Było to zgodne z prawem – obowiązek wymiany tych elementów spoczywa na najemcy.
2. Szkody w lokalu
Najemca pozostawił uszkodzoną kanapę i pęknięte płytki w łazience. Wynajmujący mógł potrącić koszt wymiany kanapy, natomiast w przypadku płytek konieczne było udowodnienie, że uszkodzenia powstały w czasie najmu.
3. Bezumowne korzystanie z lokalu
Lokator nie wyprowadził się w terminie. Właściciel miał prawo potrącić z kaucji odszkodowanie za 3 dodatkowe miesiące użytkowania mieszkania.
4. Potrącenie w trakcie najmu
Najemca nie opłacił rachunku za prąd. Właściciel nie mógł potrącić należności z kaucji w trakcie trwania umowy (wyjątek – najem instytucjonalny).
5. Sprzedaż mieszkania
Po sprzedaży lokalu obowiązek zwrotu kaucji spoczywa na dotychczasowym właścicielu, chyba że strony ustaliły inaczej w umowie sprzedaży.
Wzór zwrotu kaucji za wynajem mieszkania
W sytuacji, gdy wynajmujący nie zwraca kaucji w terminie, najemca powinien wysłać wezwanie do zwrotu kaucji.
Pismo powinno zawierać:
- dane stron (najmującego i wynajmującego),
- datę zakończenia umowy najmu,
- wysokość wpłaconej kaucji,
- podstawę prawną (art. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów),
- wyznaczony termin zwrotu (np. 7 dni),
- zapowiedź skierowania sprawy do sądu w razie braku zapłaty.
