Umowa najmu lokalu użytkowego – Wzór

Umowa najmu lokalu jest rodzajem umowy, którą regulują przepisy kodeksu cywilnego. W umowie tej wynajmujący zobowiązuje się do tego, że odda najemcy rzecz do używania na wskazany w umowie okres czasu. Z kolei najemca zobowiązuje się do płacenia czynszu określonego w umowie. W przypadku umowy najmu lokalu komercyjnego istnieje dość duża swoboda jeśli chodzi o treści wzajemnych praw i obowiązków wynajmującego, jak i najemcy. Dlatego też treść umowy najmu lokalu użytkowego może odbiegać od wzorca, który wynika z zapisów zawartych w ustawie. Niemniej jednak w Kodeksie cywilnym znajdują się przepisy bezwzględnie obowiązujące i przepisy, które mogą być zmienione w umowie wyłącznie na korzyść najemcy.

Warto zadbać o to, aby umowa najmu lokalu użytkowego była przygotowana w poprawny sposób. Powinna ona zadbać o interesy wynajmującego i najemcy. Sformułowanie bardzo szczegółowej umowy pomoże uniknąć sporów w późniejszym czasie. Dlatego też przed jej spisaniem warto zastanowić się jakie elementy powinny się w niej znaleźć i których kwestii nie powinno w niej zabraknąć.

Forma umowy najmu lokalu użytkowego

Co do zasady umowa najmu lokalu użytkowego może być zawarta w dowolnej formie. Jednak najczęściej sporządzana jest w formie pisemnej. Oznacza to, że na końcu umowy muszą znaleźć się własnoręczne podpisy obu stron, czyli wynajmującego i najemcy. Dzięki takiej formie umowy najmu lokalu użytkowego prawa i obowiązki obu stron są w jednoznaczny sposób sformułowane.

Należy pamiętać, że umowa najmu lokalu użytkowego zawierana na okres czasu wynoszący więcej niż 1 rok musi być sporządzona w formie pisemnej. Jeśli nie zachowa się tej formy to będzie to oznaczało, że umowa najmu od początku jej zawarcia będzie traktowana jak umowa zawarta na czas nieoznaczony. Wynika to z art. 660 Kodeksu cywilnego.
Kolejnym ciekawym przypadkiem jest zawarcie umowy najmu lokalu użytkowego w formie pisemnej z datą pewną. W takiej sytuacji podpis jest notarialnie poświadczany u notariusza. Zawarcie umowy z datą pewną i podpisanie jej na czas oznaczony sprawia, że w chwili zbycia nieruchomości nowy nabywca nie będzie mógł wypowiedzieć umowy najmu. Taki rodzaj umowy stosowany jest najczęściej w umowach długoterminowych.

Na jak długo można zawrzeć umowę najmu lokalu użytkowego?

Umowa najmu lokalu użytkowego może być zawarta na czas nieoznaczony, albo oznaczony.
W przypadku umowy zawartej na czas nieoznaczony będzie ona obowiązywała, aż do chwili wypowiedzenia jej przez którąś ze stron. Terminy jakie należy zachować wypowiadając umowę najmu lokalu użytkowego zostały określone w art. 688 Kodeksu cywilnego: umowę można wypowiedzieć najpóźniej trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego, w momencie gdy czynsz płacony jest miesięcznie.

Umowę najmu lokalu użytkowego można również zawrzeć na czas oznaczony. W takiej sytuacji długość okresu na jaki zawierana jest umowa zależy od stron zawierających umowę.
W przypadku umowy najmu komercyjnego, w której stronami są przedsiębiorcy, umowa może być zawarta maksymalnie na okres 30 lat. Jeśli umowę zawarto na okres dłuższy, to po upływie 30 lat umowa zaczyna być traktowana jak umowa zawarta na czas nieoznaczony.
W przypadku umowy, w której stronami są osoby niebędące przedsiębiorcami umowa może być zawarta maksymalnie na 10 lat. Podobnie jak wcześniej, po upływie 10 lat umowa zaczyna być traktowana jak umowa zawarta na czas nieoznaczony.

Kiedy umowa najmu lokalu użytkowego przestaje obowiązywać?

Istnieje kilka sytuacji, w których umowa najmu lokalu użytkowego przestaje obowiązywać, mianowicie ma to miejsce, gdy:

• upłynął okres na jaki była zawarta umowa najmu;
• jedna ze stron wypowiedziała umowę najmu;
• jedna ze stron w skuteczny sposób odstąpiła od umowy;
• rozwiązano umowę za porozumieniem stron;
• doszło do konfuzji, czyli wynajmujący i najemca stał się jedną osobą; wynajmujący nabył wynajmowany lokal użytkowy.

W jakiej sytuacji i kiedy można wypowiedzieć umowę najmu lokalu użytkowego?

Umowa najmu lokalu może być wypowiedziana w dwóch przypadkach. Jeden z nich przewiduje Kodeks cywilny, a drugi przewidziany został przez samą umowę.

Umowę najmu lokalu użytkowego można wypowiedzieć praktycznie w każdej chwili jej trwania. Wystarczy, że zachowany zostanie odpowiedni termin wypowiedzenia. W odniesieniu do umów z czynszem opłacanym miesięcznie termin wypowiedzenia został określony w art. 688 Kodeksy cywilnego i wynosi on 3 miesiące. Oznacza to, że wynajmujący, albo najemca musi wypowiedzieć umowę 3 miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Od momentu złożenia wypowiedzenia muszą upłynąć 3 pełne miesiące kalendarzowe, a umowa najmu lokalu użytkowego rozwiązuje się z początkiem 4 miesiąca.
Umowę najmu lokalu użytkowego zawartą na czas oznaczony można wypowiedzieć wyłącznie w sytuacjach, które zostały określone w przepisach Kodeksu cywilnego, albo zawarto w umowie.

Najczęściej jednak wypowiedzenie umowy najmu lokalu użytkowego następuje z powodu zwłoki najemcy w opłacaniu czynszu wskazanego w umowę najmu. Zgodnie z art. 687 Kodeksu cywilnego wynajmujący w takiej sytuacji ma możliwość wypowiedzenia umowy jeśli najemca zalega z czynszem za dwa pełne okresy rozliczeniowe i nie spłacił długu w ustalonym dodatkowym terminie. Terminy te nie mogą być skracane w umowie najmu, można je jedynie wydłużać na korzyść najemcy.

Kiedy jeszcze można wypowiedzieć umowę najmu lokalu użytkowego?

Kodeks cywilny przewiduje, że umowa najmu lokalu użytkowego może być również wypowiedziana, gdy:

• w lokalu występują wady, które mogą zagrażać życiu i zdrowi – wówczas można wypowiedzieć umowę w trybie natychmiastowym, czyli nie jest konieczne zachowanie okresu wypowiedzenia – art. 682 K.c.;
• najemca lokalu użytkowego narusza porządek domowy, co utrudnia korzystanie innym z lokali – wówczas można wypowiedzieć umowę w trybie natychmiastowym – art. 685 K.c.;
• nieruchomość uległa zbyciu w trakcie trwania umowy, nabywca może wypowiedzieć umowę najmu lokalu użytkowego z zachowaniem odpowiedniego okresu wypowiedzenia – art. 678 paragraf 1 K.c.

Umowa może być również wypowiedziane w przypadkach, które zostały określone w umowie najmu lokalu użytkowego. Wynajmujący i najemca sami mogą ustalić w jakich sytuacjach możliwe będzie wypowiedzenie umowy, co musi być jednak zawarte w umowie najmu lokalu użytkowego.

Co należy zawrzeć w umowie najmu lokalu użytkowego?

Przepisy jasno określają jakie elementy muszą znaleźć się w umowie najmu lokalu użytkowego i nie można ich pominąć. Jednakże poza obowiązkowymi elementami umowa może posiadać inne uzgodnienia stron, dzięki którym będzie można w przyszłości uniknąć nieporozumień.
Obowiązkowe elementy w umowie najmu lokalu użytkowego to:

• miejsca oraz data zawarcia umowy;
• wskazanie stron umowy, czyli zawarcie szczegółowych danych osób, które zawierają umowę;
• precyzyjne ustalenie przedmiotu najmu; należy szczegółowo opisać lokal, podać jego adres, stan prawny powierzchni itp.;
• określić wysokość czynszu, a także wskazać ewentualne inne opłaty wraz z terminem i sposobem ich opłacania;
• wskazać czas na jaki zawierana jest umowa;
• ustalić warunki wypowiedzenia umowy;
• wyszczególnić prawa oraz obowiązki stron zawierających umowę;
• zawrzeć własnoręczne podpisy obu stron: wynajmującego i najemcy.

Poza wspomnianymi elementami w umowie najmu lokalu użytkowego warto również zamieścić informacje o:

• kwocie kaucji i sposobie w jaki będzie rozliczana, jeżeli kaucja pobierana jest w momencie podpisywania umowy;
• wytycznych dotyczących korzystania z lokalu;
• tym jakich zmian można dokonać w lokalu, a jakich nie;
• ewentualnych karach umownych związanych z powstaniem opóźnień w opłacaniu czynszu.

Wzór umowy najmu lokalu użytkowego

Pliki do pobrania:

Udostępnij: